龙华小产权房网_农村自建农民房_小产权房两证一书业主看点“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民审核，由县级人民批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”关于宅基地能否，我国《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。
龙华小产权房网_农村自建农民房_小产权房两证一书业主看点但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……。”第三十四条规定：“下列财产可以：……(五)人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权……。”依据该法，宅基地使用权不能单独。行规和部门规章《土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记依法进行土地所、使用权变更登记。土地所、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”表明包括宅基地使用权在内的土地使用权的变更需进行相应的变更登记。1995年，土地管理局印发了《确定土地所和使用权的若干规定》。
龙华小产权房网_农村自建农民房_小产权房两证一书业主看点其中关于农村房屋和宅基地买卖方面主要涉及流转完成后宅基地使用权面积超标的处理原则。第四十九条规定：“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权……。”第五十一条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋、改建、翻建或依法实施规划重新建设时，按当地规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”1996年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为了加强对农民集体土地的转让管理。
龙华小产权房网_农村自建农民房_小产权房两证一书业主看点严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”司法解释关于调整农村房屋、宅基地买卖行为的司法解释主要集中在高审判委员会1984年8月30日讨论通过的《关于执行民事法律若干问题的意见》中。其中第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”第64条规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所一起转归新房主使用。”上述司法解释作为审判实践中确认农村房屋和宅基地买卖纠纷的法律依据。
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