从1998年住房制度改革开始，我国商品住宅市场发展已经走过了整整30年的历程。回顾三十年的制度建设和市场调控，既有成功的经验也有失败的教训。2018年7月中央政治局会议强调，“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，给我国房地产体制改革和市场调控提出了新的更高的要求。

完善商品住宅市场调控的总体思路

一是市场调节，政府干预。房地产一级市场即土地市场供给完全垄断，二级市场即商品住宅市场区域性供给寡头垄断，土地市场、住宅市场均具有垄断特征，供求关系不是土地价格、住宅价格的决定力量，难以通过市场供求关系控制地价和房价，因此房地产市场需要政府干预。在政府干预的框架下，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段”，增强短期调控政策的明确性和稳定性，形成稳定的市场预期，削弱市场非理性冲击；同时完善相关制度建设，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

二是疏堵结合，精准调控。商品住宅市场调控可效仿“大禹治水”，精“堵”准“疏”，疏堵结合。2017年3月至2018年3月，全国商品住宅市场调控措施升级至限购、限贷、限价、限售的“四限”手段，住宅市场显著降温，房价指数波动下滑。“四限”齐下冰冻市场短期效果明显，但全方位“堵”住市场断水截流不可持续，需要变“堵”为“疏”，精“堵”准“疏”。根据调控历史经验，继续严格实施具有拐点效应的市场化调控手段，“堵”住可以快速激活市场的杠杆力量；同时实施适度叠加拐点效应的政府干预手段，灵活“疏”通干预市场的行政力量，有堵有疏，疏堵结合，熨平市场大幅波动，引导市场渐进恢复正常运行。

三是及时监测，动态应对。商品住宅市场调控的关键问题之一是需要准确掌握市场的实际运行。通过公开透明和准确的数据信息，可以合理引导市场预期，规避市场恐慌性集中释放需求或供给；可以提高政府对市场运行的分析和判断能力，改善政府的调控方式；有利于市场配置与政府干预相结合，避免误判决策失误带来市场的波动和资源的错配，以保障和维系市场稳定和持续发展。商品住宅市场调控应推进建立完善的市场数据和指标体系，补充房屋存量、房屋空置以及房屋拆迁等数据；应形成各部门联动的沟通机制，定期对市场情况对监测和监管效果进行评估，为下一阶段调控政策明确方向。