东莞与深圳的小产权房都有风险，未来2023小产权房能买吗?
小产权房存在的风险。
1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。
2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。
3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。
4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。
5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分还没有明确的处置和管理办法。
小产权风险明显。
小产权房因为售价远低于商品房而受到一部分人青睐。但在现行体制下，小产权房的风险也是显而易见的。一是很难在市场上转让；二是一旦小产权房所在的土地改变用途，很难得到赔偿。
因土地性质不同，中国的土地分为国有土地和集体土地，根据国家有关法律规定，在国有土地上可以进行开发建设，而要在集体土地上进行开发建设必须首先将集体土地转为国有土地，然后才能按照规划进行开发。
“集体土地在允许的情况下,可以开展一些集体经济活动。农村的宅基地只允许解决农民的居住问题，也可以在农民中相互转让。但每家只允许有一份宅基地。不允许城市居民在农村购买住宅，目的是在农民居住、生活保障尚没有建立起来的情况下，最大限度地保障农民利益不受侵害。”
即使自住仍应谨慎。
在市场交易环境尚不完善的情况下，一个没有法律保障的事物的风险是可想而知的。尽管如此，有意购买小产权房的仍不乏人在。他们并非不知小产权的风险，却表示“只是自住，又不上市交易”。
对此，一些业内人士也表示，以往小产权项目并非没有被勒令强制拆除的先例，部分小产权项目停工或停售就有这方面政策的考虑。
消费者即使是自住需求，购买小产权项目仍需谨慎。另据业内机构估算，约有30%左右的消费者购买小产权项目。
小产权以租代购似更稳妥。
小产权的项目之所以受到限制，一方面是怕其扰乱市场秩序，另一方面也是出于保护耕地等农用地考虑。但因为存在巨大的利益落差，单纯地通过行政手段来强制规范可能不会起到特别好的效果，最好仍从市场角度解决。
实际上，在农村的集体土地也分可建设用地和耕地等不同用途，对于可建设用地，只要不违反国家强制性法律规范，可以纳入开发建设的整体规划，建成的房屋如果是农民购买仍可按小产权办理，如果是城镇人口购买则需补交土地出让金等费用。
这样，乡产权的房子只要不是侵占农民耕地等农用地的，都可采用这种模式。这在一些地方进行新农村建设中也作为一种途径在尝试和摸索。
如果在土地性质不能转变的情况下，既要发挥城市郊区富余宅基地的用途，又解决住宅市场供需矛盾的问题，以租赁的形式为好。就是在集体土地上建的住宅，以短期或较长期出租给城市居民，签定合同，到期限在条件允许的情况下可以续租，如果在合同期限内发生变化，可以退租。这样既保证了农民的收益，又保证了消费者的权益。
小产权房存在的难解之题。
首先，对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理？不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准；国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地出让金？
其次，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的“小产权房”，避免助长顶风违法，进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房？相关法律并没有明令禁止。
如果允许建设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免地流入“不要名分，有个窝住”的城市中低收入家庭。
第三，购买“小产权房”的市民往往会有法不责众的“赌”的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。 如何解决小产权房问题，将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专家认为，必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题，也不能使用强迫手段简单处理不计后果。
专家建议从以下几方面入手：
第一，国家对房地产市场调控几年来效果不佳，充分说明一个问题，不少地方政府执行力存在问题，首先应该解决政府执行力问题。这本身就是一个工程浩大的政府改革问题。不管国家出台什么政策，政策再好，如果不能执行到位，结果必然是不理想的，甚至会起反面作用。
第二，对土地制度进行改革并完善相关法律。农村集体土地未来的发展方向和现实冲突，导致村民住宅只能在村民内部进行简单转让，无法真正解决村民、集体、国家以及社会经济发展的利益分配关系。另外，在一定程度上还存在对农村集体土地监控管理缺失问题。
对土地制度应该进行改革，包括国有土地的转让、划拨、出租、出售，理顺个人、集体、国家三者的利益关系，形成一套切实可行的适应现阶段情况的中国特色社会主义土地制度。
第三，对于已经建成的村民住宅，违规向外出售的，必须依照法律严肃处理。对于各个环节涉及腐败问题的，应该追究犯罪责任；对于违规购买村民住宅的客户应该追缴非法利益，并作出应有的经济处罚以维护法律和政策的尊严。
另外，凡购入村证房的外户，应统一发证、转换身份，但必须补交差额利益，对村干部及开发商实行严格处罚手段，以期达到目的：使开发商、村干部、购房者三者均得不到非法利益，并且受到违规违法处罚。
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