小产权房买卖合同有效吗?<松山湖小产权房信息网>小产权房风险系数
小产权房风险
小产权房风险
1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。
2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。
3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。
4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。
5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分还没有明确的处置和管理办法。
也由此导致往往人为放大了风险（所以说律师永远做不了商人，而商人明知律师意见属实，也往往不可能听律师的），小产权房交易既是如此：很多法律人其实并不了解深圳小产权房交易的现状，仅凭“小产权房统统违法，违法则风险不可控”的简单思维做出轻率判断，而事实上，深圳几乎占据住房市场50%的小产权房地下交易一直存在，很多人购买，很多人，很多人获益，当然也有吃亏了的，总体来说，有风险，但远没有一般法律人口中说得那么可怕。B.小产权房买卖纠纷现状小产权房纠纷中的买卖纠纷，并不见得比普通商品房买卖纠纷比例高得多，纠纷核心原因在房价变化，拿2015年深圳业主违约潮来说，即便是合法商品房，因短时间内房价暴涨，业主违约比例超过了50%。
买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任而不再是损害赔偿责任，确规定了无权处分合同为有效合同。第2款规定法律、行规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。——违法建筑没有取得产权证书，根据《房地产管理法》第38条属于禁止转让标的物，但该禁止性规定属于管理性规定，导致的结果是不能发生物权转移，并不导致合同无效，据此构成无权处分，根据《民法典》第597条第1款规定属于有效合同（深圳市龙华区判例观点亦如此）；社会经济秩序的稳定、公正义的实现需要以维护合同有效为原则，无效为例外，并应避免当事人借口合同无效违反诚实信用原则获利：据此，法院在审理合同效力纠纷时，应当以认定合同有效为原则，无效为例外，审慎认定合同无效。
是对于毁约方提起的确认合同无效之诉，避免司法审判权成为其违反诚实信用原则、毁约获利的“帮凶”；受“管理性强制性规定”和“效力性强制性规定”、行政管理行为和司法审判行为界线模糊，以及违法建筑先天违法性自然不能交易的惯性思维影响，审判实践中认定违法建筑买卖合同无效偏多，但惯做法、惯思维未必正确，鉴于深圳违法建筑体量，且直接关系到广大人民群众生活生产，遇到城市更新时价格差，建议深圳法院能够重新检视违法建筑买卖合同的效力问题，引导当事人维护契约精神，避免当事人通过合法手段毁约获利，避免不经意间助纣为虐损害社会公正义，因为实现社会的公正义是法律的价值取向，是法律人的法律信仰！提示：本文认为违法建筑买卖合同有效仅为理论探讨。
实践中多数法院或不予受理，或受理后认定无效，而即便同是高法院，也可能存在同案异判情况，请各位网友悉知！无论是绿本，还是猪肝红本，只要是主管部门颁发，都是物权凭证，房屋都是合法建筑。B.违法建筑（无本房）：历史违建、新增违建以2009年6月2日为界，之前为历史遗留违法建筑，之后为新增违法建筑；历史违建理论上说存在确认产权、依法拆除、没收、临时使用等处理方式；新增违建理论上说存在被强制拆除的法律风险。C.回迁房：指标房回迁指标房中的小产权房交易，在与开发商直接签约后，除非中途开发商资金链断裂，或项目烂尾，周期长。深圳小产权房可否？A.被法律人放大了的风险法律人的天职是风险防控，天生具有未交易先考虑风险的惯性思维。
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