Hi,您好!欢迎光临深圳小产权房网 
深圳小产权房市场为什么还这么火,热情未减?

2019-11-08

来源: 深圳小产权房

38
  深圳小产权房市场热情未减,为什么还这么火?东莞小产权房也将赶上深圳了。

许多公交车站牌上粘贴了大大小小的购房广告,其中不乏小产权房租购信息。类似的情况,在省内大城市城郊或二三线城市城中村都不难看到。南方农村报记者走访了解到,虽然国家政策多次强调小产权房的非法属性,但近年来小产权房的开发热情从未减弱,许多房产已被开发成花园式住宅小区,其舒适、便利程度丝毫不亚于邻近商品房。小产权房市还是那么火,主要是商品房价格与限购的影响。广大普通人们需要有自己的住房。
深入了解小产权房市场发展情况。

投资房产与投资宅基地房产。据了解,深圳小产权房有的是统称上的村委统建楼,是由村委独自开发或村委与私人合资开发。房产占地总面积超过1000平方米,分三栋楼,每栋高九层,有电梯。底下三层由村委会作为商铺出租,其余六层由开发商销售。四楼一套98平方米,3房1厅1卫的毛坯房,售价31万。楼层越高,价格越高。据了解,深圳新开发的商品房,即“大产权房”,2019年已涨至4至5元/平方米以上,更有市区中心如南山等单价达10万以上每平方米。而深圳小产权房的总价就算是商品房的首府就可以买好几套了。

  “购买小产权房,不能按揭,房款必须一次付清,有些房产也是可以分期,一般在首5成。”一般交易完成后,开发商会与业主在律师事务所公证下,签订《合资建房合同》,即证明房子已售予新业主。业主转让房产或用于自主,均与开发商无关,“如需转让,房东也只需再跟新业主签订新的《合资建房合同》,旧的合同即时作废。”

深圳小产权房以后是否可以补办房产证?现在有传言说小产权房可以通过多缴纳一笔土地转让金,补办房产证。但房子一旦售出,这些就与开发商无关了。政策每天都变,近几年没见过具体举措,深圳有连片小产权房,几年内不会受影响。
不过,也有许多房产中介不建议购买小产权房。“现在专门买小产权房的人很少,我们也很少代理这类房产,不会主动向客户推荐。”某房产中介说。“现在房产中介代理出租小产权房或转让地皮的居多。” “如果用于投资,建议买地皮,不要买小产权房。”另一个房产中介建议,购买地皮,可以与村民通过盖指模的方式签订《宅基地转让书》,即可将宅基地过户到开发商名下,“现在东莞小产权房需3500元/平方米,而地皮也才5300元/平方米,价格相差不大。”“而小产权房都是毛坯房,建筑成本不高,可以外包给建筑队。”某开发商透露,“目前大约1000元/平方米,例如买500平方米土地,建五层楼,加上地皮,总共投资500万元左右。”
 
东莞许多房产中介在网上发布售楼信息,也包括小产权房。咨询是否有小产权房出售。该顾问根据记者提出的价格范围与交通路段等情况,带记者参观了附近的一套房产。据介绍,这套房产于2011年末建成,共九层,每层四间房,目前仅剩余两套。79平方两房一厅一卫毛坯房售价26万元,均价3200元/平方,附近刚开发的商品房均价则在18000元/平方米左右。由此可见,一二线城市的小产权房价格差异,并没有商品房价格那么悬殊。

  “这两年东莞小产权房开发已减少很多,大部分集体建设用地的开发商改建成了保障房,如深圳保障房。不过保障房不能交易,给谁住都还不明朗。” 供给减少使小产权房成抢购的香饽饽。据其介绍,该中介在2011年末,代理一栋建成不到两个月的小产权房,没做任何宣传,30多套房不到两个月就售罄。大部分房产中介代理的小产权房产均不超过两处。

  购房者同样只需与开发商签订《合资建房合同》,并在律师事务所公证后即可入住。“房产中介在房子交易成功后,会收取交易额3%的手续费,什么类型的房产都一样。”“而商品房,或有房产证的二手房,中介公司会一直负责到业主从房管局拿到房产证,但小产权房的交易,业主与开发商如何签订协议,中介公司概不负责。”。
假如仅期望获得较低的房价,可以考虑购买由单位集资建设的宿舍小区。“1990年代有许多单位为员工集资建设了宿舍小区,现在许多业主出售。。虽然楼龄老,而且大部分没有电梯。但是小区治安好,物业管理到位,关键是业主拥有产权证,可以合法过户到购房者名下。东莞小产权房没有房产证还是有一定政策风险的。”类似的单位集资宿舍很多,售价均在2500-3000元/平方米。

土地出让只能“招拍挂”。开发商通过与业主签订《合资建房合同》出售房屋,该合同是否受法律保护?集体土地只能在集体组织成员之间转让或合建,非集体组织内部成员签订的《合资建房合同》属违法,不受任何法律保护,并被明令禁止。律师见证签订《合资建房合同》,仅见证双方签订合同的行为,并不提供法律建议,是否承担法律责任很难界定。律师事务所不应该提供见证此类合同的业务,毕竟这会使业主误解该合同具有法律效力,这需要律师协会进一步规范事务所的行为。土地必须通过“招拍挂”的流程才能合法转让,除此以外的任何转让途径都不受法律保护。
1990年代,许多政府单位为员工提供集体宿舍,而员工自行买断房产,并拥有房产权,此类房产是否可以转让?这种房产与小产权房不同,是合法的。1990年代,许多单位通过补缴土地转让金,将集体用地转化为国有用地,以福利房形式提供给员工。只要该业主买断合同,并拥有房产证,就可以流通交易。
不管是深圳小产权房也好,东莞小产权房也好,都是没有房产证的。小产权房市场的热情火爆,可以看出商品房在供需上的矛盾。人们需要住房,但商品房价格太高,以至想买房的人需要花一生去还房贷,这压力对普通人来说,实在是太大了。人们要买房,但是有限购政策,想买却不能买。而小产权房价格低,仅商品房的首付就可以全款买一套或几套了。而且小产权房不限购,只要自己认同的房子,花钱就买得到。而在小产权房处量上,还没有明确的政策法规与处理方法。在深圳,有些产业类的小产权房已经在经过外罚后得到确权认可,并发有合法证件。在拆迁上,小产权房凭购房合同,律师见证书就可以得到同等权利的补偿了。小产权房的风险,主要是担心会强拆,卖家反悔不守信用,交了钱收不到房。但是这些都是个别的。东莞小产权房市场将赶上深圳小产权房市场了。2014年后深圳再也不能建小产权房了。而东莞目前村民自建房也越来越严格了。总的来说,以后的小产权房只会越来越少,价格也会随着商品房的上涨而上涨。

 

 

 
标签:
  • <