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深圳小产权房在数量到底有多少呢

2019-10-29

来源: 深圳小产权房

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原标题:深圳小产权房数量惊人
新闻来源:南方都市报
深圳小产权房网


一名不愿意透露姓名的小产权房业主道出了包括深圳小产权房的现状:“深圳的小产权房基本上都是原村民自建或者原村组织统建的违法建筑。从严格意义上来说,通过城市化的进程,深圳的土地已经国有化。但国家并不能100%承担原村民城市化之后的生计,因此给了集体与个人利用土地谋福利、谋生存的机会。小产权房正是在这一契机之下快速无序增长,这也是社会转型中必不可少的阵痛。”

  “深圳的小产权房数量在全国同类城市中,总规模是名列前茅的。”深圳住房研究会会长陈蔼贫表示,对于国家相关部门这次表态,他认为首先要还原小产权房正确的历史面貌。在深圳外来人口中,超过50%都是居住在城中村,人数约超600万。小产权房对深圳的发展起到了历史性的作用,也一直在为城市的兴盛挑起了一定的担子。

  “但我们必须意识到,在小产权房中,有超过95%都是没有办理工程验收,达不到消防验收标准,存在严重的安全隐患。”陈蔼贫认为,小产权房毕竟是不合法的,深圳政府也一直尝试解决这个历史遗留问题。

  他分析,深圳在视小产权房的性质区别,而进行不同的处理。如果把小产权房简单分类,可以分为两类:一类是程序性违法,如扩大面积、未经申报、改变功能;另一类是实质性违法,这类是大家常说的“撞高压线”,如涉及农耕地、水源等问题,损害公共利益。

  据陈蔼贫了解,实质性违法占总违建数量15%左右,“对这两类,要具体情况具体分析,不能一棒子打死。”实质性违法的,政府要坚决予以强硬处理,而面对程序性违法,可采取相对缓和的处理手段。

  买小产权房有4大法律风险

  美联物业全国研究中心主任徐枫称,由于小产权房并未纳入商品房交易体系,因此房地产调控政策对于小产权房一直是空白,也使得一些潜在客户转投小产权房的市场。徐枫不建议客户选择小产权房,它虽然便宜,但在合法性、房屋质量、价格优势、周边配套等方面,有很明显的弊端。

  购买小产权房的根本弊端在于产权不确权,不受法律保护。2007年,建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示,特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋,否则将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。购买小产权房在法律上有4大风险:

  不能上市交易,也就意味着不能折现。同时一旦发生纠纷,小产权房业主想要维权将找不到法律依据;

  无法办理抵押。因为在现有体制下,小产权房不能上市交易,因此对于银行而言,抵押物没有变现能力,因此也不会给小产权房办理抵押;

  无法对抗国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外,小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿;

  无法办理继承。由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

  “律师见证书”不具备法律效力

  在小产权房交易过程中,由于房屋本身没有产权,在交易过程中惟恐没有法律保障,不少业主或中介在出售小产权房时,都会向购买者开具“律师见证书”,以证明物业具有法律保障。

  “实际上,律师见证对于小产权房交易来说,是不允许的。哪怕做了见证,也并不具备任何法律效力。”张茂荣表示,“在很多购房者看来,律师做了见证就有了法律保障,合同就有效了。实际上不是这样,他们对律师见证性质的不了解。”

  所谓“律师见证”就是见证某一法律行为或法律事实的真实性和合法性。张茂荣说,早在2009年9月,市司法局已下发《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》,明文禁止公证机构和律师为违法建筑买卖提供相关公证和见证服务。

  该通知明确了律师不得对违建认证,深圳的执业律师就必须严格遵守。如果律师擅自私下认证,将面临市司法局的处罚。但张茂荣坦言,目前仍有部分律师通过个人开具所谓的“律师见证”赚快钱。

  “正常的见证应该对内容的合法性进行见证,而所谓的小产权房见证只不过是见证一个签字属实,这实际上是毫无意义的。”张茂荣提醒,老百姓切莫对此类见证存有盲目迷信,事实上,“律师见证”对小产权房交易的合法性并没有任何保障。

  买了小产权房,要保护好整栋楼房产证

  但是,对于已经购买了小产权房的业主,房地产专家周学军建议:“如果既不想退房,又不想在拆迁的时候血本无归,那最好的方法就是保护好整栋楼的房产证。”

  周学军解释,保护房产证的最好做法,就是从建设者手里接过房产证,将其寄放到银行的保险箱里。再由3―5位业主组成一个保护小组。切莫让建设者利用产权证,做其他的抵押贷款或担保。否则一旦建设者资金或担保出了问题,银行就要查封该房产证的楼,那么小产权房业主就算有再大的冤屈也没处申诉。

  小产权房业主

  只求能有个住的地方

  在高房价背景下,虽然大多数购房者都知晓小产权房的风险,开发商、中介也会如实承认小产权房的违建身份,但城市中低收入消费者还是会购买,他们“不管那么多”,只要满足有个住的地方即可。“我们不怕,又不是我们一家买”是不少业主的想法。

  在记者采访到的7名刚需者则表示:如果自住,价格也确实便宜,不排除买小产权房的可能。

  已经是小产权房业主的王先生,湖北人,去年初来到深圳,任职电脑美工,月收入4000―5000元。去年底在沙井万丰村购买了一套105平方米、总价33万元的小产权房,一次付清。小区有保安24小时值班,每个月交120多元物业费。

  王先生告诉记者,他知道小产权房的风险,也知道国家对此类房子的态度。在选定该套小产权房之前,他使用最多的工具就是谷歌地图。因为该地图有一项功能,可查阅到某个年份某地区的三维面貌,他可了解到房产是何时建起,地块是否非法占用了耕地等,“近几年,我所处的区域人气越来越旺。一旦一个地区的小产权房多起来,政府要处理就相对难一些。”

  目前,王先生手头的房屋凭证有5样:原业主跟开发商签订的合作合同,大概类似集资建房的协议;原业主跟王先生本人签订的房屋转让协议;某位律师开具的公证书;2张收据,一张是开发商开给原业主的收据,另一张是原业主开给王先生本人的收款收据。

  对于小产权房的看法,王先生保持中立,“小产权房不好去衡量它是否值得买,要看个人情况。”他说,如果以投资为目的的,不一定值得。

  王先生告诉记者他看到的一则消息:当事人的亲戚买了小产权房,3年涨了不到1倍,但其另一位亲戚买了商品房,3年涨了将近3倍,“如果是自住或者出租的话,就纯粹一些”。

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