2018年已经过半，经过“三价合一”与借鉴外地公证摇号等政策的实施之后，深圳楼市上半场交出了半年成绩单：根据深圳市规土委数据显示，上半年成交量同比小幅增长超过两成，包括“宿舍”在内的住宅类(不含商务公寓和安居房)供应面积同比大幅增长42.5%。二手住宅方面，成交面积和套数分别同比增长11.6%和16.2%。接下来，楼市的下半场到底如何走向？

供应：新增获批预售量环比大增

从供应方面来看，南都记者梳理相关统计数据显示，今年上半年住宅类(含宿舍，但不含商务公寓和安居房，下同)新增获批预售量分别为1175571.12㎡/11358套，环比分别大幅增长42.5%和38.1%；其中，6月份获批344125.47㎡/3321套，环比分别大幅减少29.4%和27.3%。5月份和6月份均获住宅类预售9批次，其中5月份共获批487398.22㎡/4570套住宅，成为上半年单月获批量最高值，6月份获批量紧随其后位居次席；不过5月份是由于龙光玖龙台和满京华云著花园两个项目的获批量是上半年仅有的单盘千套以上的两个个盘，如果考虑到这个因素，其实6月份的单盘获批量与5月份相比总体上相差不大，基本处在同一水平。

此外，在商务公寓的新增获批预售量方面，在感觉上与实际情况存在偏差。目前商务公寓的推售比较多，但是今年上半年仅仅获批3批次共计26382㎡/571套，分散在1、2、6三个月，而去年同期高达9批次共计179026.25㎡/2575套，同比下滑85.3%和77.8%。从时间上来看，去年上半年集中在3-5月份共有8个项目，与今年基本完全错开时点，去年全年共获批23批次。

成交：“深八条”以来二手均价环比增幅最大

根据统计数据，由于翘尾因素使得1月份一手住宅成交量处于上半年中最高值，6月份共成交一手住宅279103.9㎡/2705套，成交量同比大幅增长22.4%和21.9%，环比小幅增长7.7%和5.5%。上半年成交均价为54160元/㎡，同比微跌0.9%，6月份成交均价21连跌至54093元/㎡，环比微跌18元/㎡，跌幅为几乎可以忽略的0.03%。对于二手住宅方面，近一年除去年10月和今年2月分别有所减少外，其余月份二手住宅月过户量基本保持在6000套上下。其中今年6月，二手住宅成交6109套，环比下跌8.59%，同比下跌3.69%。上半年全市成交量前十名个盘成交面积和套数合计分别占全市的41.2%和38.8%。

对此，仲联量行认为，一手住宅市场由于继续受到限价政策影响，销售价与二手市场价格倒挂的现象依然明显，而且3月底出台的“三价合一”政策增加二手住宅的购置成本，致一手市场较此前相对活跃。目前的“限购限贷”政策未有放松，同时商业银行房贷利率在基础利率上普遍上浮10%-15%，对二手市场的投资需求有所抑制，但在一手市场供应仍然相对不足的背景下，改善型需求仍支撑着二手住宅市场保持相对稳定。另外，对于二手住宅的成交价格方面，根据Q房网云房源大数据统计，2018年上半年，全市二手住宅成交均价为57265元/㎡，环比上涨6.01%，同比上涨9.47%。近半年来，市场环境平稳，改善及高端物业成交活跃，对全市成交均价产生较大影响，为2016年“深八条”政策以来环比增长幅度最大的半年。

焦点

公寓成为重要市场力量?预计今年成交维持高点

深圳市场的商务公寓被归类于“商业”的成交量统计口径，而实际上“商业”的成交量基本上都集中于商务公寓，根据对商务公寓成交套数测算，今年上半年公寓与住宅成交套数大概是3：10的比例。

对于如何看待目前的公寓市场和未来空间，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，深圳城市更新总体上进展缓慢，其中重要一点就是新房限价使得开发商很难通过房价来覆盖城市更新的成本和合理利润。由于相对受到更小的束缚和要求，公寓会受到更大程度的重视。公寓会成为市场供应的重要渠道，公寓满足了不少年轻群体对住房的诉求，面积相对小并且带装修，去年成交量基本上占到住房成交量的3成，预计今年成交量会维持高点。

走向

市房地产研究中心高级研究员李宇嘉：

开发投资增速或回落?二手房交易周期会拉长

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析称，下半年一线城市包括深圳的成交量会有所回升，一方面开发商会增加申请预售量，因为资金面紧张调控越来越严，最大力度地加快销售，加快资金周转是最重要的任务。由于批售价格比较合理甚至存在一二手倒挂，需求旺盛，价格方面总体平稳。另一方面，由于土地价格溢价率降低，下半年整个开发投资增速可能出现一定程度的回落。二手房方面，预计二手房交易的周期会拉长，主要是由于二手房价格和税费较高，银行对于二手房的贷款会紧缩一些。

（见习记者 邱永宽）

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