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深圳的小产权房可以买吗?购买小产权房需要注意什么问题呢

2021-03-23

来源: 好房66网

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深圳的小产权房可以买吗?购买小产权房需要注意什么问题呢?
深圳小产权房是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权房,深圳的小产权房又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。那么深圳的小产权房可以买吗?前两个解释的小产权房是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的深圳小产权房的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。以上是关于深圳小产权房的回答。深圳小产权房是指在乡村集体土地上建立的房屋,未交纳土地出让金等费用,其产权证不是由国度房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会理论中构成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国度发放的土地使用证和预售许可证。
 
如果你想购买深圳的小产权房,一定会遇到以下几个问题:深圳的小产权房可以买吗?购买小产权房需要注意什么问题呢?
1、什么是绿本、两证一书和历史遗留,哪个更有保障?绿本是房东补地价交罚款后,由国土局发的绿本,并在国土局有备案,这种小产权不能买卖,也不能过户,购买时要签转让协议和律师见证,平时自住或出租都没问题,但拆迁时房东想反悔,新业主是没办法的,因为政府和开发商只认绿本上登记的权利人。两证一书是指建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证和兴建住宅用地批准通知书;历史遗留是指农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执。两证一书和历史遗留是目前深圳主流小产权销售类型,购买时只需签订买卖合同和律师见证。在国土局有备案的绿本,拆迁时更容易产生争议,也不利于新业主的维权,两证一书和历史遗留相对来说更安全。与上两者相比,更有保障的是村委统建楼和开发商的统建楼,这些体量较大的一手小产权无论是居住、出租或拆迁都少有争议。
2、小产权怎么交易,可以贷款吗?一般来说,像村委统建楼或开发商统建楼这样的一手小产权,都是可以贷款的,首付5成,普遍分期5年,月息4厘到9厘不等。但是从个人卖家手中购买二手小产权,绝大多数是要全款的,能不能贷款主要看业主的态度,全款购房就是一手交钱一手交房,并不复杂。值得注意的是,小产权房的信用贷款年利率要远高于住房贷款,以月息4.5厘为例,按照按揭贷款的算法计算,真正的年利率应该是9.42%- 9.68%,也就是约为普通房贷利率的2倍。
3、以我的条件,该怎么选小产权房?如果是打算自住的,最好选择有花园社区的村委统建楼,这种小产权房的居住氛围与商品房相差不大,而且价格只有商品房的三分之一或一半不到。如果是用作过渡,未来还准备购买商品房的,最好选择近地铁、交通便利、区域核心、人口密度高的独栋楼,这种小产权房的单价更低,普遍在1万元左右,租金回报率非常可观,未来转让也有较大的市场。如果是用作投资,想搏拆迁的,那就要仔细研究城市的规划,首选福田、南山这些原关内土地资源紧缺的区域,最好选择居住矛盾突出的老房、危房,这样的小产权房旧改进度会更快。
4、小产权房有哪些优点和缺点?优点:不限购,不需要购房资格,没有国土局备案也就没有房产税的担忧,低单价低总价,租金回报率高,拆迁了可以按1-1.3倍赔偿,以后转手也有较为成熟的“地下市场”。缺点:一般为全款购房,要考虑资金沉淀成本,变现能力比商品房弱,部分可以贷款但利率很高,小产权的升值+租金回报或许可以抵御通胀,但远远比不上商品房的升值速度,此外还有偷面积问题和大家最为关心的业主反悔和一房多卖,这是购买小产权房必须承担的风险。
5、深圳小产权房未来的发展趋势是怎样的?只要深圳的商品房价格不断上升,小产权房断然没有降价的可能,但从目前深圳各类文件的表述上来看,想靠搏拆迁一夜暴富的机会是越来越少了。同时,如果未来深圳不进行扩容,小产权房将会成为深圳抑制房价的最有效武器。去年三月,《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》中明确规定,未来6年,城中村由“拆”变“治”,那些产权手续不完善、但经济关系已经理顺的“违建”,未来几年将纳入到了住房保障体系。到2035年,深圳将筹集各类住房170万套,其中有6成是保障房,这么多保障房从何而来,大部分都将来自超500万套的小产权房。那么这些小产权如何转化为保障房,目前还无从得知,但可以预测的是,手续齐全的小产权不会出现强拆,转化为保障房后的销售获利和租金收益,也都将补偿给原业主。
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