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深圳的小产权房是怎样发展起来呢?为什么会有小产权房(买房关注)2022-10-19

深圳的小产权房是怎样发展起来呢?为什么会有小产权房(买房关注)

深圳人口多，整体而言，在深圳可能一般，但对于其他市区来说，深圳客的购买力是不错的！小产权房在深圳，有别于小产权房在全国的任何一个地方。要明白这个道理，首先知道小产权房是什么概念。小产权房指的是村委集体用地分配给当地农民的地，农民在上面自建的房子。法律有明文规定，城镇户口的人不可以拥有宅基地的房子，即小产权房。全国的案例基本都因为这个原因，判买卖合同无效，卖家归还钱款，买方归还房产。但是深圳是不存在这个问题。因为深圳户口的，没有一个农民，土地没有一块宅基地。大概92年（确切记不太清，可查），深圳关内所有城市化集体土地转为国有土地，大概2004年，全深圳城市化集体土地转为国有，所有农民户口转为城镇户口。

至此，深圳再无一个农民，再无一块宅基地。但是与此同时，只是把土地性质转了，并无补偿农民。深圳人逐渐发现其中的问题，开发商与村委合作，大量兴建村委楼。等发现这个问题的时候，已经是2008年2009年，于是开始普查统计，并为已建成的小产权且未有房产证的房子颁发历史遗留回执。至此，所有绿本房产证的小产权及拥有两证一书及历史遗留回执的小产权，都是合法建筑。但是2013年后，已不能再建任何小产权。你可以去深圳沙井看一下小产权的规模，并不是简单的农民房，有的比起商品房有过之而不及的程度。而且你可以注意到那里有大片的烂尾楼，已经烂尾了有十年。为什么烂尾，因为历史遗留回执已经颁发过，他们当时没赶上建成，已经拿不到这个回执。

再投入建成，也是违建，索性烂尾。不能上市交易，原因是对于这类房产没有形成相应的交易机制，但是并不影响这两类建筑是合法建筑的事实。价格与商品房不可同日而语，原因终归是没有出台针对这类合法房产的交易机制。没有交易机制，首先因为这类土地没有收钱，即没有补地价，所以情况变成，建筑是你的，合法，但是地你没有付钱，所以有一部分价值是属于的，不能让这类房子跟商品房站在同一起跑线上。因为没有交易机制，所以保障不了交易这类房产的双方权益。所以，这类房产，1.交易方面买方有顾虑；2.因为没有交易机制，因此这类房没有金融属性，不可按揭。因此此类房产价格比起商品房要低很多。但是对于刚需住房的人群来说，基本没问题。就算日后说你可以补地价转成红本商品房。

深圳的农民房、村委统建楼、自建房、瓦房、这些没有房产证的房子统称小产权房。小产权占深圳住宅60%左右，这是一个历史遗留问题，法不责众，09年以前建的，有普查过的政府会给到一张历史遗留违建普查表。09年以后枪建起来的就没有这张历史遗留，这关乎到政府拆迁补偿。很多人认为小产权会被强拆？其实以前有强拆：那就是政府不让再建村民还在抢建，或者是危房，和临时建筑比如铁皮房、政府就有可能强拆。但是早几年深圳就不让再建小产权，也就没有存在抢建强拆一分不赔。

其实深圳早就有出台小产权赔偿方案：原关内加上签约奖励和搬迁奖励货币补偿达到28000一平左右，原关外：09年以建的前加上签约和搬迁奖励在15000一平左右，09年以后建的7800一平左右。这是货币补偿方案，不区分本地村民和外地人。产权置换：只能是本村村民480㎡以内1:1置换安置房（需要5-8年补地价转红本）外地人：不赔房、只货币补偿！开发商拆迁一般高层小产权是1:1赔偿红本商品房最高有赔到1：1.3这个赔率，单层老瓦房或单层平房赔率一般在1:1.5到1:3会比高层赔率高不少。