很多人会听到拆迁房销售说：“有没有考虑投资回迁指标”？第一次接触的客户朋友们心里就会疑惑，什么是“回迁指标”？怎么个投资法？

 

“回迁指标”是开发商进行商业旧改，与回迁户协商赔偿方案，征收回迁户自建房屋（民房）所转变的“产物”（协商赔偿的时候，回迁户自建房所在地段已立项还未启动签约，我们叫回迁指标房；如若已立项已启动签约，就叫回迁指标），这是立项签约时的一个阶段。回迁户自建房赔偿比例通常是1比1、1比1.1，如果回迁户名下物业较多，赔偿比例可以跟开发商“讨价还价”，可以争取赔到更多“回迁指标”。

 

（关外拆迁比例↓）

 

回迁户的自建房赔偿比例其实不是最高的，赔偿比例也分三六九等，最差的是厂房，一般是1比0.5、1比0.6，厂房大多数铁皮，薄薄的墙体建成，建筑成本不高，赔率所以比较低，不过赔偿比例是可以争取的，说个案例：去年佳兆业一个旧改项目，一个业主他的厂房1~2万平，拿出拆迁厂房所得的回迁指标出售（拿出7000平卖），赔偿比例是1比0.6，业主硬是谈到1比0.7，有朋友就会觉得奇怪了，0.6、0.7不就多了0.1么？有什么用？那我这样讲比较有对比性：10000平厂房按正常赔率算，也就赔到6000平，赔率谈到0.7，业主10000平厂房就赔到7000平指标，整整多了1000平，质变产生量变！

 

回迁户自建房，赔率普遍1比1、1比1.1，还有再多点的，这个看回迁户怎么谈，还有就是看地段，地段好的，一般都是正常比例，不过回迁户房屋证件齐全，或者是老红本啥的，也是可以争取到高赔率的，有证件不怕被说违建（不提高赔率，我就不签），就算开发商叫政府过来帮忙，也不能怎么样，也要按照流程走（但是不建议各位做钉子户哈，损人不利己，见好就收，免得竹篮打水一场空，否则其他回迁户口水都能吐si你 但能争取就争取一下）。整栋自建房第一层是赔率最高的，因为有商铺，越往上，赔率就越来越低（有些开发商是规定超过几层就降低赔率）。

 

（赔偿方案，汉京集团龙岗项目↓）

 

 

 

最高的赔率的是上了年限的单层建筑：瓦房、老祖屋，赔偿比例最低的1比2、1比2.5，争取一下基本能谈到1比3，甚至1比3.5，虽然跟厂房一样，建筑成本不高，但是老建筑在深圳不多了，基本快没了，传承了太多，见证了历史（这话说的小编自己都有点不信了...嘿嘿...其实主要是单层老建筑占地大，开发商要的就是房子下那块地，老建筑拆除便捷，拆除成本不高！（识货的投资朋友是肯定知道拆迁瓦房才是赔偿比例中的王中王）！

 

（ 南山白石洲绿景集团旧改项目↓）

 

 

 

投资怎么个回报呢？

 

回迁指标均价通常是周边商品房均价的5折6折左右，关外房价4万~8万一平，回迁指标价格就要2万到3万多（一次性付款），看地段、看进度、看开发商、看周边房价（南山白石洲周边新房十几万一平，回迁指标7万/平）、最重要是看买指标的业主，买指标跟开发商签约了，每个季度有过渡租金收（20元/平~35元/平，直到开发商收楼）过渡租金开发商是根据周边民房租金来定的，毛坯交楼有装修补贴，精装交楼无补贴，有些过渡租金、装修补贴业主自己吞了，你买了该业主指标无补贴享受。

 

回迁指标优势：

 

低价格买到未来商品房，不限购，开发商期间有补贴，快的三年拿房（70年产权红本商品房），慢的四到五年（关外），市区较慢十年八年（房屋证件齐全，狮子大开口，进度拖慢），拿到房直接赚取2~3倍价格，不受三年限售政策，直接可以出售。

 

（2018年731政策↓）

 

 

 

 

回迁房劣势：

 

一次性付款，拿房时间长（想投资回迁指标，就请做好心理预期）。

 

回迁指标的形成以及价格 ：（关外，龙岗区 不含市区↓）

 

不拆迁民房（8000/平~1万/平）→→立项、回迁指标房（1.8万/平~2.1万/平）→→可以签约、回迁指标（2.2万/平~3万多/平）

 

“回迁指标房”

 

还未谈好赔偿比例，买来过后，赔偿比例需要你自己跟开发商谈；

 

“回迁指标”

 

是已经谈好赔偿比例的了，你买回迁指标，约好时间跟开发商签约即可，无需再谈赔偿比例问题（原业主已谈），买多少指标以后就拿多大房（经常有人进入误区，总以为买了指标，以后拿房还要按照赔偿比例算）。