所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房分类类：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类：在划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不产权房。第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。小产区房和商品房有什么区别?产权划分的不同。小产权房只有部分产权，而普通商品房则拥有全部产权。部分产权是强调永-久使用权和继承权，而对收益权和处的行使则限定在一定范围之内。房价点评网提示：其实小产权房只是一个狭义概念，通过批准有正规建设手续的新民居是合法的。
 

可以长久拥有居住，而对没有合法建设手续的房屋，千万不要去买!这个才是真正的小产权，其不合法且随时会被强制拆除。产权性质的区别。发产权证的叫“大产权房”，不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这也是小产权房价格低廉的主要原因。购买小产权房的风险、缺少“五证”“五证”是消费者取得房产证的先决条件。

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