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购买大产权房商品房如何维护自己的利益(小产权房新闻网)2023-02-01

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大产证：即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。小产证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。一般也称作内部认购。是指项目在尚未取得销售手续之前的预订销售方式。一般只交纳较少的定金，不能签订正式的销售合同。土地是的，产权证书是指“房屋所证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋面图。土地使用权证,是指经土地使用者申请，由城市各级人民颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。再说土地使用权证是针对开发商的。不办理土地使用权证，难以知晓在土地使用权上设定权的情况。有些房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做。而根据《物权法》百八十二条规定，以建设用地使用权的，该土地上的建筑物一并。购房人如果不要求办理土地使用权证，就不容易了解到在土地使用权上设定的，也就无法及时规避风险。一旦房地产开发商无力偿还银行，银行将依法拍卖该土地使用权，并从价款中优先受偿。而此时房地产购买者的合法权益将很难得到维护。第二，不办理土地使用权证，难以发现开发商违规用地的事实。有些开发商一味追求经济利益。

在建设用地手续不全甚至没有建设用地使用权的情况下就进行房地产开发。购房者不注意办理土地使用权证，就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑。此时开发商或是逃之夭夭或是无力赔偿，后受损失的还是购房者。第三，不办理土地使用权证，无法进行二手房交易。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所证和国有土地使用权证。许多业主在进行二手房交易时，方才想到去找开发商要求办理土地使用权证，但此时开发商多已人去楼空。这就给想要交易的房主带来了很烦，也影响到了二手房市场的发展。第四，不办理土地使用权证，在补偿时会遭受损失。建设部《城市房屋估价指导意见》第三条规定，房屋评估价格为房屋的房地产市场价格。

因此，补偿金不仅包含房屋所价值，还包含了土地使用权价值。消费者在购买房地产时，就已经支付了相应的土地使用费。但是购房者如果未办理土地使用权证，在过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。因为没有土地使用权证，动迁单位就无法确认业主对土地的合法使用权利。第五，忽视土地使用权内容，容易遭受意外损失。土地使用权依据用途可以分成住宅用地、工业用地、福利性项目用地及综合类性质用地等类别。我们通常购买的商品房都是建造在住宅性用地上。但是些年兴起了一些所谓“单身公寓”、“酒店式公寓”或是商住两用楼，开发商以商住两用或是酒店式管理来吸引购房者，有时却是给消费者设下的陷阱，因为此类楼盘有些是建设在公共性建设用地上。

由于建设用地的用途不同，购买此类房地产会给消费者带来许多意想不到的损失。诸如，房屋分摊的公共面积较大；交易契税较普通的住宅楼要高；物业管理费用较高；按揭的年限较短等。更为重要的是，此类楼盘通常并不认为是住宅，因此一般不允许。所以，购买商品房时，还应关注建设土地用途。对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房。

所用土地性质是集体土地，并非出让地。根据现有的相关规定，此类性质土地不能办理房产证，开发商对业主的承诺没有任何法律依据，更不能代替法律和。当初，小区建设经过了公开招标，邯郸市丛台中玉建材有限公司中标。2011年7月，“中玉建材”将小区建设转让给了石家庄顺泰房地产开发有限公司。到了2013年8月，“顺泰”又将小区建设权转让给了河北峰琳房地产开发有限公司。7月27日，河北峰琳房地产开发有限公司有关负责人解释说，由于小区经过多次转手，遗留问题较多，他们与业主签订的购房合同，承诺办理房产证实属无奈。如果业主不满意，可以按照合同约定办理退房手续。律师：如果有意隐瞒事实涉嫌消费欺诈邯郸市法律人士孙先生指出。

经营者如果有意隐瞒所提供的商品信息，或以虚假宣传方式欺骗、误导消费者，使消费者的合法权益受到损害，可视为消费欺诈。而经营者一旦存在欺诈行为，不能按照合同的约定内容赔偿，应当依据《消费者权益保护法》、工商总局《侵害消费者权益行为处罚办法》等规定，消费者要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的3倍；增加赔偿的金额不足500元的，为500元。法律另有规定的，依照其规定。据了解，“新民居”是为改善农村生活环境，提升农民生活质量修建的高标准建房，所占土地是集体土地。大产权房是国有土地，开发商必须通过招、拍、挂方式取得国有土地使用权。正规的新民居属于规划项目，同样需要办理规划、施工、验收等方面的手续。