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深圳的小产权房有什么证件呢?购买了有什么样的风险(好房出售网)2022-10-11
深圳的小产权房有什么证件呢?购买了有什么样的风险(好房出售网)
深圳的小产权房有两证一书，分别是建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。二证一书能证明这个宅基地是有曾经有正式合法的用地及报建手续，是规划内的居住用地。从这点上来说，至少这个房子不会是因为非法用地而被强拆，不会产生占地纠纷。那么小产权“两证一书”是什么？两证是建设用地许可证和建设规划许可证，一书是兴建住宅用地批准通知书。城中村独栋类型为了要证明是合法报建的，不是违章建筑，在整栋楼报建之前需要申报政府部门的手续证明，另外还有其它历史遗留违法建筑申报回执单（申报过的才会有）、开工证、地皮单等这类证明。
买小产权房的证件：
小产权是没有房产证的，但大家都不认为小产权就是不动产权证。小产权房在中国特殊国情的发展过程中，形成了不同功能，主要有两种类型：一种是俗称的“乡产权”，这种是原村民自建房屋，自建自住，在今天的农村户口中很常见，它的房产证是集体土地使用证，经国家登记后颁发，属于私有财产。另一种是在前一种模式下，由于中国经济的快速发展，产生了具有交易性质的小产权房。人们最关心的就是这样的小产权房是否有房产证，它的房产证是什么样的房本，是否有一定的法律保护？以下我们从实际情况而非从法律角度来分析它的优缺点，因为这类地产是特殊的存在，同时又是法律的边缘，它的合法性在当前的国情下无法确定，但它确实为广大农民群众创造了巨大的价值。
小产权房的第二种形式主要存在于高速发展的城市，尤其是像深圳这样的特区，是这种小产权房的爆发地，也是中国国情下需要面对的一个面向大众的问题。小产权现在占深圳住房总量的近一半，也许之前数量更胜，随着深圳城市旧改的推进，小产权比例以后会逐渐下降。因此，以深圳小产权房为例，它在广大购房者和出售者之间的磨合下，小产权房的房产证又是怎样的呢？深圳小产权房的房产证主要就是两张，一张是双方的合同，一张是律师的见证，个别的有一本小册子，很多人说是绿本房产证，其实不然，一般这是用来过户方便，有开发商的盖章或者村委的盖章。
甲方与乙方签订的合同是开发商与业主之间的合法合同，双方都有绝对的法律效力，因此，交易前一定要仔细阅读。一般而言，此类合同都是签订的集资建房协议，为什么呢？由于特殊国情下不能买卖小产权房，但由于广大农民都可以建房，所以这份契约的意思是所有人都是股东，集资建房自然是有道理的。律师见证书就是找一名律师，他可以作为见证人，只对筹资双方具有绝对的法律意义。目前一般的见证书有些是与甲乙合同订成的，成为一本证。如今遇到小产权房拆迁补偿、深圳小产权房落户、水电气入户等等都需要提供合同见证书。
购买小产权时需要拥有的基本合同，除了绿本之外，任何形式的小产权房基本都有以下这几种证：
房屋使用证，在1998年后在村的集体用地需要经过正规报建手续建起来的统建楼，村委股份公司颁发的使用权证（绿本），这种“绿本”房，如果私下交易可去该房子所属村委股份公司更名，并撤销原业主的所有档案。
律师见证书，律师见证书是和原业主交接房子所要签订的协议书。律师见证买卖双方是在自愿而且没有被任何人胁迫的情况下签字交易的，证明房子目前所有权的证件，也是后期遇到拆迁补偿确权的有效证明。
军产证书，军产证书是一般指由部队提供用地，开发商出资建造的房子，指军队享有产权的房屋。军产证的性质有点像集资房，因为土地是部队的，地方政府是无权干涉的，所以是不能抵押、贷款。如果转名只需所属军区办事处或管理处改名即可，因此房产证是由军区提供的（2014年后政策变动，目前无法办理）。
小产权房的风险：
1、法律效力，小产权房的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
2、房产转让，小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
3、政策风险，购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
4、监管缺位，乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
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