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“房产过户”与“房产更名”有什么不同呢?深圳小产权房网和你一

2019-05-12

来源: 深圳小产权房

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  买房是每个人都希望的事情,拥有一套自己的房子,从此告别租房的日子!买卖房产,就不得不提到一个过户上的问题。房子怎样过户?是不是更名了就可以呢?还有就是小产权房能不能过户?小产权房能不能更改名字?一般房产有新房,也有二手房。小产权房也是一样。那么就讲讲房产过户和更名这个问题。让您买房买得放心,卖房也卖得放心。



先讲下房产更名:

一、房产更名
房产更名是指在不动产证没有办理好的前提下对房屋买卖合同上的名字进行变更,使房产的拥有者通过签订合同的形式发生转让。房产更名的一大前提是“不动产证没有办理好”,通常存在于新房尚未交付或交付初期。需要注意的是,房产更名中存在着两个另类的情况,一种是在婚姻良好的情况下,房产属夫妻共同财产,如果不动产证上只有一个人的名字,需要办理增名手续的,携带相关资料到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可,此种情况不属于房产更名。第二种情况是,夫妻双方离婚之后,只能以赠与的方式更名,使房产的拥有者发生转变。
如果是小产权房或村委统建楼,在更名上就没有那么多麻烦,手续简单。比如是村委统建楼,那就是要村委在登记上更改使用权者的名字就可以了。


再讲房产过户。

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产,去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即房屋产权从甲方转移到乙方的全过程。小产权房或村委统建楼的房子过户也是差不多,只是在手续上不需要那么多程序。比如现在的二手小产权房过户,只要重新做一份过户合同就可以了,如果是村委统建楼二手房的,也是一样,不过是要到村委那里过户。通常这些过户都是发生在二手房中。如果是商品房新房,那么就是直接由开发商办理并发房产证就可以了。



那么房产过户和房产更名有什么样的区别呢?


1、操作方式,房产更名是通过开发商完成的,购房者在购房阶段通过更改与开发商签订的购房合同,使房屋的所有人转变成另一个人或者是多人共有,该过程的房屋所有权人不会发生变化。还有一个情况就是房屋合同已经备案的,我们就需要去房管所办理合同更名。而房产过户则在房地产交易中心完成的,通过过户,房屋的所有权发生转移,所有权人发生变化。
2、是否有不动产证。房产更名是在房屋的不动产证尚未办理下来之前进行的更名行为,通过在开发商处登记备案,重新签订购房合同即可。房产过户则是建立在拥有房屋不动产证的前提下的,通过转让房屋所有权实现过户的。
3、费用。无论是房产更名还是房产过户。在处理的过程中,都会产生一定的费用,房产更名是开发商在与购房者重新签订合同之后,收取一定的更名费,之后,开发商会通知被更名者来共同办理不动产证。

房产过户和房产更名在费用上的区别:

房产更名收取的固定份费用,房产过户因为形式多样,在办理的过程中除了缴纳基本的费用之外,还会产生各种各样的税费,按照房屋买卖来说,主要税费有以下几种:
1. 契税:首套房:90平方米以下的按1%缴纳,90平方米以上的按评估价1.5%缴纳。二套房:90平方米以下的按1%缴纳,90平方米以上的按评估价2%缴纳。三套房:全部按照评估价3%缴纳。
2. 增值税+个人所得税:
住宅,房产证登记日期未满两年,需按照评估价的6.6%缴纳增值税和个人所得税。房产证登记日期满两年,免增值税,需缴纳1%个人所得税。房产证登记日期满五年不唯一,需缴纳个人所得税1%。房产证登记日期满五年唯一,免税。
非住宅:卖方:12.65%大税(10.65%增值+2%个人税)。买方:3.05%个人所得税。

由于房产过户的种类较多,所以不同的过户方式,其手续也略有不同,而且不同的过户方式过程中产生的费用也是不同的。所以。房产过户要比房产更名复杂的多。


如果是小产权房或村委统建楼的二手房在过户费用上就没有那么多复杂了。包括军产房,集资房,或农民房也是一样的。因为这类房产没有税费。所以价格方面也是比较的便宜。这些房产过户,费用上主要是过户费,包括合同制作成本,律师见证费,村委收取的过户费。如果是中介帮忙销售过户的,那还需要付一定的中介费。不过总得费用还是很低的。现在很多二手小产权房在过户上只付个一两千块的律师见证费就可以了。房产过户和房产更名其实也不是什么复杂的,如果熟释了流程,这方面就变得很简单了。当然,如果不懂的话,可以委托中介代劳,只要付一定的中介费就可以了,省时省力。
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